Geen juridisch advies

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies, en Renovae is geen advocatenkantoor. Wij zijn een softwareleverancier met een commercieel belang bij dit onderwerp: lees dit stuk met dat in het achterhoofd.

Controleer alles zelf voor u erop handelt. Regelgeving verandert, de hier besproken code was op het moment van schrijven goedgekeurd maar nog niet noodzakelijk gepubliceerd, en de toepassing hangt af van uw concrete dossier. Raadpleeg de officiële bronnen onderaan, uw beroepsorganisatie en een advocaat voor u beslissingen neemt of uw werkwijze aanpast. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor beslissingen op basis van dit artikel.

Informatie bijgewerkt op .

Een kandidaat-koper ziet online een lichte woonkamer met een blauwe lucht achter het raam en een strakke zithoek. Ze rijdt een half uur. Ze staat in een kamer die kleiner aanvoelt, met een grijze lucht en zonder die zithoek. Niemand heeft gelogen over de oppervlakte. En toch klopt er iets niet.

Dat gevoel heeft ondertussen een naam gekregen — housefishing — en sinds juli 2026 ook een deontologisch kader. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars keurde toen voor het eerst regels goed over het gebruik van AI door vastgoedmakelaars.

Wat opvalt aan die regels: ze verbieden het bewerken van pandfoto's niet. Ze gaan bijna volledig over hoe u het doet en wat u erbij zet.

Wat er in juli veranderde

Op 18 juli 2026 keurde het BIV de eerste AI-bepalingen in zijn deontologische code goed. Volgens de berichtgeving daarover rusten die op drie principes:

  1. De makelaar blijft verantwoordelijk voor alles wat hij publiceert, ook wanneer AI het gemaakt heeft. «De tool deed het» is geen verweer.
  2. De output van AI moet zorgvuldig en kritisch beoordeeld worden voor ze naar buiten gaat — niet doorgestuurd omdat ze er goed uitziet.
  3. Er geldt een transparantieplicht tegenover derden, in lijn met artikel 50 van de Europese AI-verordening.

Daarnaast vraagt de code dat makelaars voldoende gevormd zijn om AI-tools te gebruiken, en dat persoonsgegevens niet in open AI-systemen terechtkomen. Die laatste bepaling wordt vaak over het hoofd gezien; we behandelden ze apart in AVG en AI-tools: de persoonsgegevens in uw pandfoto's.

Let op de datum

Goedgekeurd is niet hetzelfde als van kracht. De code treedt pas in werking tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Controleer de actuele status bij het BIV voor u zich in een dossier op een datum baseert. De transparantieplicht van artikel 50 van de AI-verordening geldt intussen wél al sinds 2 augustus 2026, onafhankelijk van de deontologische code.

Housefishing: waarom kopers klagen

De aanleiding voor de aandacht is niet de regelgeving maar de ervaring van kopers. In juli 2026 berichtte VRT NWS over kandidaat-kopers die panden bezochten die nauwelijks op de foto's leken. Kunstmatig opgeklaarde luchten, weggewerkte barsten, virtueel geplaatste meubels, een tuin die groener oogt dan hij is.

De diensten die dat leveren kosten volgens diezelfde berichtgeving ongeveer 20 tot 30 euro per foto. Dat is precies de prijsklasse waarin een bewerking een routinehandeling wordt in plaats van een beslissing — en daar begint het probleem.

Twee nuances die in de discussie vaak wegvallen, en die het beeld eerlijker maken:

  • Test Aankoop meldde nauwelijks klachten over AI-bewerkte pandfoto's in België. Het is voorlopig een ergernis, geen klachtengolf.
  • Kantoren die AI gebruiken doen dat meestal niet te kwader trouw. Een van de bevraagde kantoren gaf aan AI te gebruiken zonder de bedoeling te misleiden. Dat is geloofwaardig — en precies waarom een expliciete regel nodig was. Zonder afspraak schuift de grens vanzelf op.

De praktische conclusie is niet «gebruik geen AI». Het is dat het verschil tussen een aanvaardbare en een onaanvaardbare bewerking niet in de tool zit, maar in de vraag of de koper voor het bezoek wist wat hij zag.

Wat mag

Onder de nieuwe code blijft ruim gebruik mogelijk, zolang de voorstelling eerlijk is en de bewerking vermeld wordt. Concreet is er weinig discussie over:

  • Belichting en kleurbalans corrigeren zodat de foto toont wat het oog ter plaatse zag. Dit is klassieke fotobewerking, geen simulatie.
  • Rechtzetten, bijsnijden en ruis verminderen. De kamer verandert niet, alleen de opname.
  • Virtual staging — meubels in een lege kamer plaatsen — op voorwaarde dat het duidelijk vermeld staat en de architectuur van de kamer herkenbaar blijft.
  • Een cosmetische renovatie tonen als projectie: verf, vloer, keukenfronten, verlichting. Dit verkoopt het potentieel, niet de huidige staat, en moet ook zo benoemd worden.
  • Privacygevoelige details afschermen — gezichten, nummerplaten, post op tafel, familiefoto's. Dit is niet alleen toegelaten maar meestal aangewezen onder de AVG.

Wat niet mag

De grens ligt waar het beeld iets beweert over het pand dat niet klopt, of waar de koper niet kan weten dat hij naar een simulatie kijkt:

  • Gebreken wegwerken zonder vermelding. Een verdwenen barst, vochtvlek of scheur in de gevel verandert de staat van het pand in de perceptie van de koper. Dit is het duidelijkste geval van misleiding.
  • De ruimte groter of anders maken. Muren verplaatsen, ramen bijmaken, een kamer verbreden of het standpunt zo kiezen dat de verhoudingen niet meer kloppen.
  • De omgeving vervangen. Een uitzicht toevoegen dat er niet is, of een storend gebouw, een drukke straat of een hoogspanningsmast wegwerken.
  • Een AI-beeld als documentatie van de huidige staat presenteren. Ook een correcte renovatieprojectie wordt misleidend zodra ze zonder label tussen de gewone foto's staat.
  • Persoonsgegevens door een open AI-systeem halen. Dit staat expliciet in de code en is bovendien een AVG-kwestie op zich.

De vuistregel

Zou de koper zich bij het bezoek bedrogen voelen door dit specifieke verschil? Zo ja, dan helpt geen label. Zo nee, dan volstaat een duidelijke vermelding — en zet u ze er ook echt bij.

Twee lagen, niet één

Een Belgisch kantoor heeft met twee sets regels tegelijk te maken, en ze vallen niet samen.

De AI-verordening is Europees en geldt voor iedereen die een AI-beeld publiceert. Artikel 50 legt de informatieplicht bij degene die de advertentie plaatst, niet bij de leverancier van de tool. We behandelden dat in AI-verordening artikel 50: het risico van AI-gegenereerde vastgoedfoto's.

De deontologische code is Belgisch en beroepsgebonden. Ze geldt enkel voor erkende vastgoedmakelaars, maar wordt afgedwongen via de tuchtprocedure van het BIV — een ander en directer kanaal dan een Europese sanctie.

Wie enkel naar de AI-verordening kijkt, mist de vormings- en gegevensbepalingen. Wie enkel naar de code kijkt, mist dat de transparantieplicht al geldt. Beide lagen wijzen wel dezelfde kant op, en dat maakt de praktische conclusie eenvoudig.

Wat u vandaag kunt doen

Zonder te wachten op de publicatie in het Staatsblad zijn dit de stappen die hoe dan ook verdedigbaar zijn:

  1. Zet een zichtbaar label op elk bewerkt beeld. Niet in de kleine lettertjes onderaan de advertentie, maar op of naast het beeld zelf.
  2. Bewaar het origineel en toon het waar het kan. Het BIV raadt aan de oorspronkelijke foto bij voorkeur mee te tonen. Een koper die het origineel gezien heeft, is geen ontevreden koper.
  3. Beperk bewerkingen tot cosmetische ingrepen. Meubels, afwerking, licht. Geen muren, ramen of gebreken.
  4. Haal pandfoto's uit persoonlijke chatbot-accounts. Gebruik een leverancier met wie uw kantoor een verwerkersovereenkomst heeft.
  5. Leg vast wie wat bewerkt heeft. Als u later moet aantonen wat origineel was, is een spoor per beeld het enige antwoord dat standhoudt.
  6. Controleer de regels van elk portaal apart. Portalen hanteren hun eigen voorwaarden voor bewerkte beelden, los van de deontologische code.

Een werkwijze waarin het label geen bijgedachte is

Renovae is gebouwd rond de veronderstelling dat de vermelding verplicht is en het origineel moet blijven bestaan — niet als optie achteraf, maar als vorm van het product:

  • Het originele beeld blijft altijd bewaard naast elke AI-versie, zodat u kunt tonen wat wat is.
  • Het officiële AI-label van de Europese Commissie wordt standaard toegepast op gepubliceerde beelden, met machineleesbare markering.
  • De bewerkingen blijven cosmetisch — meubels, verf, vloeren, licht en afwerking — zonder muren, ramen of het standpunt te verplaatsen.
  • Elke generatie wordt geregistreerd: bronbeeld, bewerking, model en tijdstip, zodat u het spoor hebt als iemand ernaar vraagt.
  • Een B2B-relatie met een verwerkersovereenkomst, in plaats van een persoonlijk account bij een consumentendienst.
Deelnemen aan de gratis pilot Bekijk eerst de voorbeelden

De pilot dekt één pandcampagne kosteloos, in ruil voor eerlijke feedback. Enkel B2B. De Renovae-werkomgeving op app.renovae.io is momenteel in besloten preview voor geselecteerde kantoren.

Veelgestelde vragen

Mag ik AI gebruiken voor mijn vastgoedfoto's in België?

Ja. Noch de AI-verordening noch de deontologische code van het BIV verbiedt AI-bewerking van pandfoto's. Beide regelen hoe u het doet: het beeld moet herkenbaar blijven als het pand, de bewerking moet duidelijk vermeld worden, en u blijft zelf verantwoordelijk voor wat u publiceert. Het verschil zit niet in de tool maar in het label en de eerlijkheid van de voorstelling.

Wanneer treedt de nieuwe BIV-code in werking?

De code werd op 18 juli 2026 goedgekeurd, maar treedt pas in werking tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Controleer de status bij het BIV voor u zich op een datum baseert. De transparantieplicht van artikel 50 van de AI-verordening geldt intussen wel al sinds 2 augustus 2026, los van de deontologische code.

Wat is housefishing?

Housefishing is de term die gebruikt wordt voor advertenties waarin een pand er online duidelijk beter uitziet dan in werkelijkheid: kunstmatig blauwe luchten, weggewerkte barsten, virtueel geplaatste meubels of een opgefleurde tuin. Het probleem is niet de bewerking op zich, maar het verschil tussen de foto en het bezoek.

Moet ik de originele foto naast de AI-versie tonen?

Het is geen absolute verplichting, maar het BIV raadt aan om bij een AI-bewerkt beeld duidelijk te vermelden dat het om een simulatie gaat en de originele foto er bij voorkeur naast te tonen. In de praktijk is dat ook de verdedigbaarste keuze: een koper die het origineel gezien heeft, kan zich later moeilijk misleid noemen.

Wat riskeer ik als ik niets vermeld?

Twee sporen tegelijk. Deontologisch loopt het via de tuchtprocedure van het BIV, die tot schorsing of schrapping kan gaan. Daarnaast gelden de transparantieplichten van de AI-verordening en het algemene verbod op misleidende handelspraktijken. Voor de meeste kantoren is het reële risico echter commercieel: een koper die zich bedrogen voelt tijdens het bezoek.

Geldt dit ook voor huurpanden en voor nieuwbouw?

Voor huurpanden geldt hetzelfde: de code spreekt over het beeldmateriaal van de makelaar, niet over het type transactie. Nieuwbouw op plan is een apart geval, omdat daar per definitie met visualisaties gewerkt wordt — maar ook daar blijft de verwachting dat duidelijk is dat het om een impressie gaat en niet om een foto van een bestaand pand.

Nog eens, tot slot

Niets in dit artikel is juridisch advies of een garantie dat een bepaalde werkwijze conform is. Het beschrijft hoe wij de gepubliceerde bronnen lezen op , met de commerciële positie die wij als leverancier hebben. Doe uw eigen onderzoek, controleer de actuele status van de code bij het BIV, en leg uw eigen situatie voor aan een advocaat of uw beroepsorganisatie voor u iets verandert aan hoe u adverteert.

Bronnen

  1. VRT NWS, 22 juli 2026 — berichtgeving over AI-bewerkte foto's in vastgoedadvertenties, de op 18 juli goedgekeurde deontologische regels en de reacties van kopers, Test Aankoop en betrokken kantoren. vrt.be
  2. BIV — deontologie van de vastgoedmakelaar, de plichtenleer en de tuchtprocedure. biv.be
  3. Verordening (EU) 2024/1689 (AI-verordening), artikel 50 — transparantieplichten voor aanbieders en gebruiksverantwoordelijken. artificialintelligenceact.eu/article/50
  4. Europese Commissie — officiële iconen voor het labelen van AI-gegenereerde inhoud. digital-strategy.ec.europa.eu
  5. Verordening (EU) 2016/679 (AVG) — de gegevenskant van dezelfde werkwijze, behandeld in ons artikel over persoonsgegevens in pandfoto's.