Een makelaar fotografeert op een dinsdagnamiddag een gezinswoning in Antwerpen. Huwelijksfoto's op het dressoir, een schooluurrooster op de koelkast, ongeopende post op de keukentafel, de wagen van de buren op de oprit achter het raam. Diezelfde avond gooit hij drie van die foto's in een chatbot om de kamers op te ruimen en het licht op te fleuren.

Er is nog niets gepubliceerd. Er is nog geen label verschuldigd. Maar er zijn al persoonsgegevens van anderen doorgegeven aan een derde partij, en het is het kantoor — niet de verkoper, niet de AI-leverancier — dat dat moet verantwoorden.

We schreven eerder over wat de AI-verordening vraagt van het beeld dat u publiceert. Dit is de andere helft van dezelfde werkwijze: wat uw kantoor verlaat nog voor er iets gepubliceerd is. Een stiller probleem, ouder dan de AI-verordening, en makkelijker om fout te doen.

Voor we beginnen

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Het is geschreven vanuit het perspectief van een Belgische B2B-softwareleverancier, niet van een advocatenkantoor. Toets uw eigen situatie bij uw raadsman of DPO voor u de omgang met uw pandmedia wijzigt.

Wat er werkelijk op de foto staat

Volgens artikel 4(1) AVG is een persoonsgegeven elke informatie over een geïdentificeerde of identificeerbare natuurlijke persoon. Dat laatste woord doet het werk. Een foto hoeft geen gezicht te tonen om iemand te identificeren, en een interieurfoto blijft zelden anoniem zodra u er goed naar kijkt.

Dit is geen theoretische opsomming. Elk element hieronder duikt geregeld op in gewone fotoreportages.

Wat zichtbaar is Gegevens van wie Waarom het telt
Familiefoto's, kindertekeningen De verkoper en zijn gezin Beelden van identificeerbare personen, soms minderjarigen.
Post, facturen, documenten op een blad De verkoper Naam en adres, soms financiële details.
Medicatie, mobiliteitshulpmiddelen, religieuze voorwerpen De verkoper Bijzondere gegevens onder artikel 9 — gezondheid of overtuiging.
Nummerplaten door een raam Buren en voorbijgangers Een indirecte identificator die naar een persoon leidt.
Naamplaatje, brievenbus of belpaneel De verkoper en medebewoners Namen gekoppeld aan een precies adres.
Ramen, tuinen en voordeuren van buren De buren Mensen die nergens mee ingestemd hebben.

De derde rij verdient bijzondere aandacht. Een puffer op een nachtkastje of een traplift in een gang zijn gegevens over iemands gezondheid, die artikel 9 als bijzondere categorie behandelt met een hogere drempel. De meeste makelaars zouden die nooit bewust verzamelen. Ze verzamelen ze door een slaapkamer te fotograferen.

Uploaden is al verwerken

Kantoren leggen het compliancemoment spontaan bij de publicatie. De AVG legt het vroeger. "Verwerking" in artikel 4(2) omvat verzamelen, opslaan, wijzigen en verstrekken door middel van doorzending. Een bestand naar de servers van een derde sturen valt volledig binnen die definitie.

Tegen dat het beeld het model bereikt, heeft het kantoor dus al drie gereguleerde handelingen gesteld: persoonsgegevens verzameld bij het nemen van de foto, ze opgeslagen, en ze doorgezonden naar een leverancier. Elk daarvan vraagt een rechtsgrond onder artikel 6, en de doorzending vraagt dat de leveranciersrelatie behoorlijk op papier staat.

Het kantoor is hier de verwerkingsverantwoordelijke: het bepaalt waarom en hoe de gegevens verwerkt worden. Elke AI-tool die het gebruikt is een verwerker. Dat onderscheid is niet cosmetisch: de verantwoordelijke draagt de verantwoordingsplicht, en die krijgt de brief van de toezichthouder.

Waarom de consumentenchatbot het probleem is

Artikel 28 AVG is ondubbelzinnig. Een verantwoordelijke mag enkel een verwerker inschakelen die voldoende garanties biedt, en de relatie moet door een overeenkomst geregeld zijn: de verwerkersovereenkomst. Geen overeenkomst, geen rechtmatige weg om persoonsgegevens door te sturen.

Dat is precies waarom een persoonlijk ChatGPT-account iets anders is dan een zakelijke tool, en het loont om precies te zijn, want het onderscheid vervaagt in beide richtingen:

  • Consumentenformules — het gratis of persoonlijke abonnement dat een makelaar op eigen kaart neemt — worden niet met een verwerkersovereenkomst aangeboden. Er is geen contract tussen verantwoordelijke en verwerker om op terug te vallen.
  • Zakelijke en API-formules zijn anders gecontracteerd, zijn beschikbaar met een verwerkersovereenkomst, en trainen standaard niet op klantinhoud. Bewust gebruikt, met het papierwerk in orde, zijn ze een legitieme weg.

Het realistische faalscenario in een kantoor is geen doordachte aankoopbeslissing. Het is één makelaar, op een vrijdagnamiddag, die het account gebruikt dat hij al heeft. Dat is shadow IT met de persoonsgegevens van een klant erin, en het kantoor heeft er meestal geen enkel spoor van.

Twee verzwarende factoren

Bewaring. Geüploade beelden worden opgeslagen en kunnen bij consumentenformules gebruikt worden om de dienst te verbeteren als de instelling niet gewijzigd is. U kunt een verzoek tot wissing niet honoreren voor gegevens die u niet meer beheert.

Register. Artikel 30 verplicht de verantwoordelijke een register van verwerkingsactiviteiten bij te houden. Een upload die niemand geregistreerd heeft, is een verwerking die u niet kunt documenteren — een inbreuk los van de upload zelf.

De Belgische laag die niemand vermeldde

In juli 2026 werd een nieuwe deontologische code van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) goedgekeurd, voor het eerst met AI-bepalingen. De berichtgeving ging vrijwel uitsluitend over transparantie en labeling. Twee vereisten kregen veel minder aandacht en zijn hier rechtstreeks relevant.

De code vereist dat persoonsgegevens niet in open AI-systemen terechtkomen, en dat makelaars voldoende gevormd zijn om AI-tools te gebruiken. Ze houdt de makelaar ook persoonlijk verantwoordelijk voor wat gepubliceerd wordt, ook wanneer AI het beeld maakte.

Samen gelezen is de verplichting niet gewoon "plak geen klantgegevens in een chatbot". Ze komt eerder neer op: weet welke tools uw kantoor gebruikt, weet hoe die met gegevens omgaan, en kunnen aantonen dat wie ze gebruikt daarvoor opgeleid is. Voor een beroep waarvan de sanctieladder eindigt bij schrapping is dat een wezenlijk ander soort risico dan een marketingboete.

Stand van zaken

De code werd in juli 2026 goedgekeurd op de ministerraad. Ze treedt in werking tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Toets de gepubliceerde tekst en de datum van inwerkingtreding voor u zich op een specifieke formulering baseert, ook de onze.

Wie er in de praktijk klaagt

Handhaving in dit domein begint zelden met een toezichthouder die de markt doorlicht. Ze begint met iemand die zichzelf herkende.

  1. De buur die zijn wagen, voordeur of tuin op een vastgoedportaal terugvindt en bezwaar maakt. Veruit de vaakst voorkomende aanleiding, en het kost hem één formulier.
  2. De verkoper die niet verwachtte dat foto's van zijn gezin het kantoor zouden verlaten, en die via artikel 15 mag vragen waar zijn gegevens terechtkwamen.
  3. Een concurrent, in een markt waar AI-gebruik nu een publiek thema en een onderscheidend argument is.

Het plafond in artikel 83(5) is 20 miljoen euro of 4% van de wereldwijde jaaromzet, afhankelijk van welk bedrag hoger is — maar dat cijfer is niet het nuttigste voor een kantoor van tien mensen. De leerzame zaak is kleiner en concreter: een Grieks vastgoedbedrijf werd naar verluidt beboet voor 20.000 euro in een dossier waarin ook het niet blurren van een nummerplaat op een gepubliceerde woningfoto meespeelde. Eén niet-geblurde plaat volstond om deel uit te maken van een sanctie.

En een klacht kost geld lang voor er een boete is: briefwisseling met de toezichthouder, een audit van wat uw kantoor werkelijk uploadde en waarheen, en — als het antwoord "een account waar niemand nog toegang toe heeft" is — een dossier dat u niet kunt afsluiten.

Een werkwijze die standhoudt

Niets hiervan pleit tegen AI op pandfotografie. Het pleit ervoor om het te doen via een weg die u een toezichthouder op één bladzijde kunt uitleggen.

  1. Minimaliseer vóór het uploaden, niet erna. Blur of snijd gezichten, nummerplaten, documenten, naamplaatjes en ramen van buren weg als standaardstap tussen shoot en publicatie. Artikel 5(1)(c) vraagt gegevens die toereikend, ter zake dienend en beperkt zijn tot het noodzakelijke — en niets daarvan was ooit nodig om het pand te verkopen.
  2. Gebruik één goedgekeurde tool, met een overeenkomst. Eén gecontracteerde leverancier is beter dan vijf persoonlijke accounts. Vraag de verwerkersovereenkomst op, lees waar de verwerking plaatsvindt, en ga na of klantinhoud het model traint.
  3. Houd de verwerking binnen de EER waar het kan. Dat schrapt een hele categorie doorgiftevragen onder hoofdstuk V in plaats van ze te beantwoorden.
  4. Schrijf het in de verkoopopdracht. Zeg de verkoper duidelijk dat pandbeelden door een AI-leverancier verwerkt kunnen worden voor marketingbeelden, en noem de categorie ontvanger. Transparantie onder artikel 13 en 14 is goedkoop bij aanvang van een opdracht en lastig achteraf recht te zetten.
  5. Log elke generatie. Welk beeld, welke bewerking, welke leverancier, wanneer, door wie. Dat logboek maakt van een artikel 30-register en een verzoek tot wissing een zoekopdracht in plaats van een opgraving.
  6. Stel een bewaartermijn in en respecteer die. Bronfoto's, gegenereerde varianten en het logboek zelf horen allemaal een einddatum te hebben die aan de looptijd van de opdracht hangt.
  7. Vorm wie ermee werkt. De BIV-code verwacht dat nu uitdrukkelijk, en het is de maatregel die de vrijdagnamiddagupload werkelijk voorkomt.

Lees die lijst terug en zie wat het niet is. Het is geen prompt en geen browsertabblad. Het is een aankoopbeslissing en een proces — precies wat een consumentenchatbot niet kan zijn, hoe mooi de beelden ook zijn.

Renovae is de gecontracteerde weg, niet het browsertabblad

Renovae bestaat zodat een kantoor één leverancier kan aanwijzen in plaats van een map vol persoonlijke accounts. De gegevenskant is deel van het product, geen bijgedachte:

  • Een B2B-relatie met een verwerkersovereenkomst, zodat de vraag onder artikel 28 een document achter zich heeft in plaats van een schouderophalen.
  • Elke generatie wordt geregistreerd — bronbeeld, bewerking, model, tijdstip — zodat een artikel 30-register en een verzoek tot wissing vanuit het systeem te beantwoorden zijn.
  • Originelen en AI-projecties blijven onderscheidbaar in elke stap, met het spoor om te bewijzen wat wat is.
  • Het label wordt standaard toegepast op gepubliceerde beelden, met het officiële AI-label van de Europese Commissie in plaats van een optionele versiering.
  • Eén werkomgeving per kantoor, zodat media niet langer leven in het persoonlijke account dat toevallig openstond.
Deelnemen aan de gratis pilot Bekijk eerst de voorbeelden

De pilot dekt één pandcampagne kosteloos, in ruil voor eerlijke feedback. Enkel B2B. De Renovae-werkomgeving op app.renovae.io is momenteel in besloten preview voor geselecteerde kantoren.

Veelgestelde vragen

Is een foto van een lege kamer ook een persoonsgegeven?

Vaak wel. Een persoonsgegeven is elke informatie over een geïdentificeerde of identificeerbare persoon, en een kamer blijft zelden anoniem. Familiefoto's, post op tafel, een naamplaatje, een voorschrift, een buur voor het raam of een nummerplaat die erdoor zichtbaar is: elk daarvan maakt iemand identificeerbaar. De vraag is niet de kamer, maar wat erin staat.

Mag ik pandfoto's uploaden naar ChatGPT?

Niet veilig met een consumentenabonnement. Persoonsgegevens laten verwerken door een leverancier vereist een verwerkersovereenkomst onder artikel 28 AVG, en consumentenformules worden niet met zo'n overeenkomst aangeboden. Zakelijke en API-formules zijn anders gecontracteerd en kunnen rechtmatig gebruikt worden, maar het gratis of persoonlijke account is het eigenlijke probleem.

Heb ik toestemming nodig van de buren op een pandfoto?

Meestal geen toestemming, maar u hebt wel een rechtsgrond nodig en u moet minimaliseren. Een pand op de markt brengen valt normaal onder gerechtvaardigd belang, wat een afweging vereist. De wagen, voordeur of het zichtbare raam van een buur zijn gegevens die u niet nodig had om het pand te verkopen: het verdedigbare antwoord is blurren of bijsnijden, niet het bewaren verantwoorden.

Zegt de nieuwe BIV-code iets over AI en persoonsgegevens?

Ja. Naast de transparantiebepalingen vereist de in juli 2026 goedgekeurde code dat persoonsgegevens niet in open AI-systemen terechtkomen en dat makelaars voldoende gevormd zijn om AI-tools te gebruiken. De makelaar blijft ook verantwoordelijk voor wat gepubliceerd wordt. De code treedt in werking tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Welke boetes staan op zo'n AVG-inbreuk?

Artikel 83(5) legt een plafond van 20 miljoen euro of 4% van de totale wereldwijde jaaromzet, afhankelijk van welk bedrag hoger is. Reële handhaving tegen kleine vastgoedbedrijven ligt veel lager: een Grieks vastgoedbedrijf werd naar verluidt beboet voor 20.000 euro in een zaak waarin ook een niet-geblurde nummerplaat meespeelde. Het realistische risico is een klacht en een onderzoek, niet het plafond.

Bronnen

  1. Verordening (EU) 2016/679 (AVG), artikelen 4, 5, 6, 9, 28, 30 en 83. eur-lex.europa.eu
  2. Gegevensbeschermingsautoriteit — richtsnoeren en klachtenprocedure. gegevensbeschermingsautoriteit.be
  3. VRT NWS, 22 juli 2026 — berichtgeving over de nieuwe deontologische code van het BIV en de AI-bepalingen, inclusief persoonsgegevens in open AI-systemen. vrt.be Wij bespraken die code apart in AI-foto's in vastgoedadvertenties: wat mag en wat niet.
  4. BIV — deontologie van de vastgoedmakelaar en de tuchtprocedure. biv.be
  5. Verordening (EU) 2024/1689 (AI-verordening), artikel 50 — transparantieplichten, behandeld in ons vorige artikel.